La respuesta breve: el agua potable no se corta por deber cuotas
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, aplicable en CDMX, lo dice sin rodeos en su artículo 33, fracción XII: «No se podrá restringir el servicio de agua potable».
La prohibición aparece justo en la fracción que regula qué puede hacer la asamblea frente a la falta de pago. Es decir, el legislador pensó precisamente en el escenario del condómino moroso y decidió dejar el agua fuera de cualquier medida de presión. No hay excepción por monto de la deuda, por número de cuotas vencidas ni por acuerdo de asamblea.
Lo que el artículo 33, fracción XII, sí dice (y lo que suele omitirse)
Quien cita sólo la última frase cuenta media historia. El texto completo es:
«Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias. No se podrá restringir el servicio de agua potable».
De ahí se desprenden tres puntos que conviene tener claros:
Quien decide es la Asamblea General. La fracción forma parte de las facultades de la asamblea (artículo 33). La ley no le otorga esta facultad al administrador por su cuenta ni a un grupo de vecinos.
Sí puede haber restricción de otros servicios, como energía eléctrica o gas, pero sólo cuando esos servicios se pagan con las cuotas ordinarias. Si tienes tu propio contrato de luz o gas con el proveedor, esa condición no se cumple.
«Y otros» no está definido. La ley no enumera qué otros servicios caben en esa expresión. Volveremos a esto más abajo.
Además, el párrafo final del artículo 33 exige que todos los acuerdos de la asamblea se sujeten a la ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno «y otras disposiciones de orden público». Un acuerdo que ordene cortar el agua contradice directamente la fracción XII.
Que no puedan cortarte el agua no te libera de pagar
Aquí está el error que más caro sale. El artículo 56 establece que las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento «no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago».
La única salida que prevé ese artículo es para quien acredite no contar con recursos o esté en insolvencia declarada: en ese caso, la asamblea podrá acordar que las cuotas se cubran con trabajo a favor del condominio. Es una decisión de la asamblea, no una exención automática.
En otras palabras: la prohibición de cortar el agua protege un servicio esencial, no la deuda.
Lo que sí te puede pasar si dejas de pagar
La ley no recurre al agua como castigo, pero sí prevé consecuencias concretas.
Intereses moratorios, con tope
El artículo 33, fracción V, dispone que sobre las cuotas adeudadas se aplicará, «tratando por separado cada una de las cuotas», el interés legal, que «no podrá exceder del nueve por ciento anual». El artículo 59 confirma que las cuotas no cubiertas oportunamente causan intereses moratorios al tipo legal de esa fracción, fijados en asamblea o en el Reglamento Interno. Si te cobran un porcentaje mayor, pide el acta que lo sustenta.
Pérdida del voto, no de la voz
El artículo 34 suspende el derecho a voto del condómino o poseedor moroso en la Asamblea General, «conservando siempre su derecho a voz». Se considera moroso, entre otros supuestos, quien no paga dos o más cuotas de los fondos de mantenimiento y administración y de reserva, o una cuota extraordinaria en sus plazos (fracciones I y II). La suspensión no aplica en asambleas convocadas para modificar la Escritura Constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble. Además, el moroso queda impedido para ser electo Administrador Condómino o miembro del Comité de Vigilancia.
Cobro por la vía ejecutiva civil
Según el artículo 59, el estado de liquidación de adeudos, intereses y, en su caso, pena convencional «trae aparejada ejecución» si va suscrito por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, acompañado de los recibos correspondientes y de copia certificada (por notario o por la Procuraduría) del acta de asamblea o del Reglamento Interno. La acción procede cuando hay dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago.
Multa
El artículo 87, fracción IV, prevé multa de 10 a 100 veces la Unidad de Medida y Actualización por incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas. Corresponde a la Procuraduría Social aplicar las sanciones de la ley (artículo 86).
Antes de llevar el asunto ante la Procuraduría, el administrador debe acreditar haber concluido un procedimiento interno de mediación o conciliación, con requerimientos, notificaciones o propuestas de convenio (artículo 59, último párrafo).
¿Y si te niegan recibir el pago? El artículo 59 exceptúa del cobro ejecutivo a quien haya consignado la totalidad de sus adeudos, quedado al corriente ante la Dirección General de Consignaciones del Tribunal Superior de Justicia, y lo haya notificado por escrito al Administrador.
¿Y el elevador, el portón, el estacionamiento o el internet?
Aquí hay que ser honestos: la ley no los menciona como servicios restringibles ni como servicios protegidos.
Luz y gas: el artículo 33, fracción XII, sí los nombra; la asamblea puede restringirlos sólo si se cubren con cuotas ordinarias.
Elevadores, accesos, estacionamiento, internet u otros: no aparecen en la fracción XII. Si caben o no en la expresión «y otros» no lo resuelve la ley de forma expresa. No supongas que están prohibidos ni que están permitidos.
Lo que sí establece la ley, como regla general, es que cada condómino, poseedor y ocupante tiene derecho a usar los bienes comunes y a «gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino» (artículo 16). El artículo 23 enumera entre los bienes comunes las puertas de entrada, vestíbulos, escaleras y elevadores. Cómo se concilia ese derecho con una restricción acordada por la asamblea es un punto que la ley no aclara; ante una medida así, revisa el Reglamento Interno y el acta, y consulta a la Procuraduría Social.
En la práctica: un caso en la colonia Nápoles
Que la ley lo prohíba no significa que no ocurra. En mayo de 2025, La Silla Rota (1 de mayo de 2025) recogió el testimonio de un vecino de Nápoles, un adulto mayor. Según contó, no fue el organismo de agua de la ciudad quien le dejó sin servicio, sino los administradores de su edificio, por adeudos en las cuotas de mantenimiento: «El mozo de mi edificio la cortó en la azotea, el baño y el cuarto de servicios, y lo hizo de un tajo, y ahora quiere mil pesos para conectar, pero yo no hice el daño». El reportaje no identifica el edificio ni recoge la versión de la administración; se trata del relato de una persona, no de una resolución de autoridad.
La misma nota enlaza el relato con una revisión de la Suprema Corte sobre la ley de servicios de agua de Querétaro (acción de inconstitucionalidad 102/2024; comunicado SCJN 109/2025 del 21 de abril de 2025). Ese asunto trata del derecho humano al agua frente a prestadores públicos y concesionarios en Querétaro —arts. 74 y 75 de la ley de agua de esa entidad— y no es un fallo sobre condominios de la Ciudad de México ni autoriza o prohíbe por sí mismo el corte por un administrador. El titular de la nota («Es una acción ilegal: SCJN») sobreafirma ese vínculo.
Para el caso de un condominio en CDMX (como el de Nápoles), la regla aplicable es la ley condominal de esta ciudad: el artículo 33, fracción XII, establece, dentro de las facultades de la asamblea para restringir servicios por falta de pago de cuotas, que «no se podrá restringir el servicio de agua potable». Si ni la asamblea puede acordarlo, tampoco tiene fundamento que lo haga el administrador o el personal del edificio por su cuenta.
Ojo con no mezclar dos deudas distintas:
Deuda con el organismo de agua (la boleta de agua de tu vivienda, hoy a cargo de la Secretaría de Gestión Integral del Agua). El artículo 177 del Código Fiscal de la CDMX permite suspender el servicio de uso no doméstico tras dos o más periodos de adeudo; en uso doméstico, el Sistema de Aguas «sólo podrá restringir» el suministro al mínimo indispensable (50 litros por persona al día), siempre que subsista el adeudo, el usuario se niegue a firmar convenio de pago o lo incumpla, y medie notificación. Esa es otra norma, con otras reglas, y esta guía no la desarrolla.
Deuda de mantenimiento con el condominio. Aquí manda la ley condominal: puedes enfrentar intereses, pérdida del voto y cobro ejecutivo (artículos 33, fracción V; 34, y 59), pero no un corte de agua (artículo 33, fracción XII).
Si ya te cortaron el agua
Documenta. Fotos o video de la llave de paso, el aviso o mensaje, fecha y hora, y quién lo ordenó o ejecutó.
Pide el fundamento por escrito. Solicita al administrador el acta o acuerdo que supuestamente lo autoriza. Cita el artículo 33, fracción XII. Conserva acuse.
Acude al Comité de Vigilancia. Le corresponde cerciorarse de que el Administrador cumpla los acuerdos de la asamblea y supervisar sus funciones; si detecta irregularidades, debe hacerlo del conocimiento de la Procuraduría o autoridad competente (artículo 49, fracciones I, III y VIII).
Lleva el tema a la asamblea. La asamblea puede instruir al Comité de Vigilancia para proceder ante la Procuraduría cuando el administrador infrinja la ley (artículo 33, fracción X).
Procuraduría Social. Es competente en controversias entre condóminos, poseedores, Administrador y Comité de Vigilancia, por conciliación, arbitraje o procedimiento de sanciones (artículo 63). Antes de la conciliación deberás acreditar que intentaste la mediación ante el administrador o comité (artículo 64). Por eso los pasos 2 y 3 importan. Los requisitos y el trámite los explicamos en nuestra guía para denunciar a un administrador ante PROSOC.
Regulariza tu situación por separado. Reclamar el corte no detiene tu adeudo. Si quieres pagar y no te reciben, considera la consignación (artículo 59).
Si el corte pone en riesgo la salud de personas mayores, niños o enfermos, busca orientación urgente; esta guía se limita a lo que dice la ley condominal.
Errores comunes
«Como no pueden cortarme el agua, no pago.» El artículo 56 no admite excusas personales.
«El administrador decidió cortar la luz.» La fracción XII es facultad de la asamblea, no del administrador.
«Debo tres meses, me cobran 5% mensual.» El tope es 9% anual (artículo 33, fracción V).
«Si debo, pierdo voz en la asamblea.» Se suspende el voto; la voz se conserva (artículo 34).
«Lo de elevador y portón está prohibido (o permitido).» La ley no lo dice expresamente.
Fuentes y alcance
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (texto vigente, última reforma publicada el 4 de agosto de 2023): artículos 16, 23, 33 (fracciones V, X, XII y párrafo final), 34, 49 (fracciones I, III y VIII), 56, 59, 63, 64, 86 y 87 (fracción IV). Aplica a condominios en la Ciudad de México.
Caso en CDMX: La Silla Rota, «¿Te cortaron el agua? Es una acción ilegal: SCJN», 1 de mayo de 2025 (testimonio periodístico de un vecino de Nápoles; el edificio no se identifica). Referencia de contexto (Querétaro, no CDMX): la misma nota alude a la acción de inconstitucionalidad 102/2024 sobre la ley de agua de Querétaro (comunicado SCJN 109/2025, 21 de abril de 2025); esa cita aplica sólo al caso queretano, no a la ley condominal de CDMX.
Código Fiscal de la CDMX, artículo 177 (cotejado con la transcripción publicada por la Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX, texto 2024): en uso doméstico, sólo restricción al mínimo de 50 litros por persona al día, con adeudo subsistente, negativa o incumplimiento de convenio y notificación; no es el régimen de las cuotas de mantenimiento.
El Reglamento Interno y la Escritura Constitutiva de tu condominio pueden contener reglas adicionales, siempre sujetas a la ley. Esta guía es informativa y no sustituye asesoría legal.